【妄想】Interactive BrokersでシンガポールREITによる年率9.1%以上の運用
「SGX」
Interactive Brokersでは、大雑把に入金額の2倍の金額をトレードすることが出来ます（RegT 口座以上）。
https://global-investment.net/ib-open-account/
それを利用して、1.5倍程度のレバレッジを使って年率9.1%以上の運用を行うシュミレーションをしてみました。
思い出したようにやってみたのは、玉川陽介さんの本を思い出したからです。
ちなみに、9.1%で運用するとこんな感じになります。
追加投資なしで、10年で2.4倍、20年で6.1倍になります。
さて、さっそくシュミレーションしてみましょう。
シンガポールドルの借り入れレート
| 金額 | 利息 | |
| SGD | 0 – 150,000 | 2.734% |
| 150,000.01 – 1,500,000 | 2.234% | |
| 1,500,000.01 – 150,000,000 | 1.734% | |
| 1500,000,000.01 + | 1.734% ※事前手配されていない場合には+1%の追加料金がかかる場合あり。 |
実際にどうなるかは、例を見た方がわかりやすいと思うので示します。
SGD 10,000を借り入れた場合
年利 2.734%で借り入れることができます。
SGD 200,000を借り入れた場合
SGD 200,000だと、最初の150,000が2.734%の利率で借り入れとなり、あまりの50,000は2.234%の利率となり、合わせると、
年利2.609%
の借り入れ利率となります。
SGD 2,000,000を借り入れた場合
SGD 2,000,000だと、最初の150,000が2.734%の率で借り入れとなり、次の1,350,000は2.234%の率となり、残りの500,000が1.734%。
合わせると、
年利2.147%
の借り入れ利率となります。
応用すると
SG REITが7%で分配金を出して、価格が一定と仮定します。
借り入れ資金は、自己資金の1.5倍で運用するとし、
資金SGD 20,000で、10,000を借り入れる場合
SGD 30,000分を7%の利回りで運用することとなります。
SGD 10,000に対する借り入れ利息は年率2.734%。
運用利率は、
(30,000 x 0.07 – 10,000 x 0.02734) ÷ 20,000 = 0.09133 = 9.133%
資金SGD 400,000で、200,000を借り入れる場合
SGD 600,000分を7%の利回りで運用することとなります。
SGD 200,000に対する借り入れ利息は年率2.609%。
運用利率は、
(600,000 x 0.07 – 200,000 x 0.02609) ÷ 400,000 = 0.091955 = 9.1955%
資金SGD 4,000,000で、2,000,000を借り入れる場合
SGD 6,000,000分を7%の利回りで運用することとなります。
SGD 2,000,000に対する借り入れ利息は年率2.147%。
運用利率は、
(6,000,000 x 0.07 – 2,000,000 x 0.02147) ÷ 4,000,000 = 0.094265 = 9.4265%
つまり
資金が増えれば資金が増えるほど有利な利率で借り入れを行うことができ、より運用利率を高くすることが可能となります。
なぜSG REITを選んだかというと、配当への現地課税がなく、REITとして安定した収益を期待できるからです。
FXで10倍とか25倍とか、場合によっては500倍とかのレバレッジを掛けて運用するより安全に収益が見込めるのではないかと考えます。
私は現在Interactive Brokersの資金はすべて米国株で運用していますので、自分が実践しているわけではありません。
今後、運用資金が大きくなったらこちらの手法に移行したいと考えています。
私の個人的な妄想として参考にしていただければ幸いです。
ちなみにこの本は勉強になります。債券やREITのことについてわかりやすく書かれています。
レバレッジを使用した今回の手法もこの本に紹介されていますので、参考にしてみてください。
※画像は、Interactive Brokersのホームページより。